מה זה תמהיל משכנתא?

תמהיל זה כמו שייק, איזה הרכב של פירות אתם אוהבים בשייק שלכם?
תות, בננה ותמר?

אני אוהבת מנגו, בלי יותר מידי בלאגן.

תמהיל משכנתא דומה לשייק, רק שבמקום פירות, זה בעצם הרכב של סוגי הלוואות שמרכיבים את המשכנתא.
בשונה מהלוואות רגילות שלוקחים מהבנק לכיסוי מינוס, או קניית רכב שלהן יש סוג אחד בדרך כלל.
רוב המשכנתאות מורכבות מכמה סוגי הלוואות.
אמנם אתם רואים שורת חיוב אחת בבנק, אבל היא מורכבת מכמה סוגי הלוואות שהשילוב בינהם נקרא תמהיל.

לכל מסלול הלווה יש התנהגות אחרת ולמרות שיש הרבה מאד סוגי מסלולים, הם מתחלקים למספר משפחות:

מסלולים בריבית קבועה- הריבית שלהן קבועה ולא משתנה גם כשהריבית בשוק משתנה.

מסלולים בריבית משתנה- מסלולים שהריבית שלהן משתנה כל תקופה מסויימת, בהתאם לעוגן מסויים, כמו למשל עוגן אג"ח.

מסלולים שצמודים למטבע חוץ- הם מושפעים ומשתנים מעליית וירידת המטבע אליו הם צמודים.

מסלולים שצמודים לריבית בנק ישראל- הם מסלולים שהריבית שלהם משתנה בהתאם לעליית וירידת ריבית בנק ישראל.

מלבד החלוקה הזאת,
חלק מהמסלולים יכולים להיות גם צמודים למדד המחירים לצרכן.
כך לדוגמה, אם לקחתם מסלול בריבית קבועה, זה לא אומר שההחזר החודשי שלכם קבוע.
כי אם הוא צמוד למדד, אז אמנם הריבית תשאר קבועה, אבל קרן החוב שלכם עלולה להתנפח בגלל ההצמדה למדד
ואם היא מתנפחת, זה אומר שאתם חייבים יותר לבנק ואם אתם חייבים יותר לבנק, אתם משלמים יותר בהחזר החודשי, גם אם הריבית קבועה.

אז איזה מסלולים מומלצים למשכנתא?

טוב, זו כבר תורה שלמה.
אישית למדתי כמה קורסים בנושא, צברתי נסיון של שנים ואלפי משפחות שליוויתי
ועדיין אני הולכת להשתלמויות על בסיס קבוע כדי ללמוד ולהתעדכן בכל השינויים הקיימים והחשובים שצצים חדשות לבקרים.

בקיצור, לשאלה הזאת אין תשובה אחת.
כי מה שמתאים לאדם אחד לא מתאים לאדם אחר
ומה שמתאים לעסקה מסויימת, לא מתאים לאחרת.

אסביר למה הכוונה על ידי דוגמה:

משה מרויח את משכורתו בדולרים, ולכן מתאים לו שהמשכנתא שלו או חלק ממנה תהיה צמודת דולר.
אבל האם זה יהיה טוב גם לדפנה? שמרויחה את המשכורת שלה בשקלים?

דוגמה נוספת:

זוג החליטו שהם רוצים לרכוש דירה, הם יכולים לרכוש אותה כבר היום עם כסף שחסכו מהחתונה ובנוסף יקבלו עוד סכום בירושה בעוד שנתיים וכך יוכלו לפרוע חצי מהמשכנתא שיקחו.
האם המצב שלהם דומה לזוג שיחזיק את המשכנתא ל 30 שנה?

והנה דוגמה אחרונה:
זוג זכו בדירה במחיר למשתכן, עסקה מעולה במרכז הארץ.
דירה שמתאימה להם מאד ובשום אופן הם לא יצליחו לרכוש כזאת במקרה אחר.

ההכנסות שלהם כיום לא גבוהות והבנק הגביל אותם בהתאם להכנסה שלהם ואמר להם שמקסימום ההחזר שהם יכולים לעמוד בו הוא 6000₪
אבל הם צריכים משכנתא שההחזר עליה אמור להיות 7000₪

אז מה, הם יוותרו על הדירה?

לא, במקרה הזה הם יבחרו במסלול צמוד מדד עם ריבית נמוכה ויקבלו החזר חודשי נמוך.
זה שווה להם, כי הרווח בקניית הדירה גדול הרבה יותר מההפסד שיהיה להם מעליית המדד והחוב במשכנתא.

אז מה השורה התחתונה?
את תמהיל המשכנתא צריך לבנות רק מי שמבין בכל האפשרויות, מבין את ההשלכות ויודע לחשב מה מתאים לכל אחד ואחד.

והכי חשוב, את תמהיל המשכנתא צריך לבנות זה שרואה את טובת הלקוח בלבד ולא הבנק.

הפער בין תמהילים יכול בקלות להגיע למאות אלפי שקלים!
התמהיל הוא הגורם העיקרי בחסכון במשכנתא.
אל תקלו בו ראש.